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REGISTRO DE DOCUMENTOS DE CONDOMINIO ILEGALES

 Ciudadano Presidente del SERVICIO AUTONOMO DE REGISTROS Y NOTARIAS (SAREN)
Su Despacho.-

Esta Organización contralora social de la banca y de la administración inmobiliaria, ha venido observando con preocupación que muchas Oficinas de Registro Subalterno, no examinan con el debido rigor jurídico los documentos de condominio que presentan los constructores de edificios o complejos residenciales,

de modo de evitar que se sigan inscribiendo regulaciones normativas de convivencia que contravienen abiertamente disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, con lo cual se afectan derechos constitucionales y legales de los copropietarios de tales inmuebles, como pasamos a explicar de seguidas:

 

La Ley de Propiedad Horizontal, establece claramente en su artículo 26, cuáles son los aspectos que debe regular un documento de condominio, a saber:

Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar”.

 

De modo que, aquellos temas o aspectos que la ley no atribuye expresamente contemplar a dicho documento y que este incluya, excediendo el espíritu, propósito y razón de la norma legal, deben considerarse inaplicables.

 

Los documentos de condominio son instrumentos formados unilateralmente por el constructor de la obra; es decir, anteceden la existencia y habitabilidad del inmueble. En su formación no interviene el colectivo que resulta objeto de su normativa y regulación: la comunidad de copropietarios. Posteriormente, cada adquirente, generalmente sin leerlo,  se adhiere al contenido del documento de condominio, constreñido por la necesidad de suscribir el documento de compraventa del inmueble, lo que de por si vicia su consentimiento.

 

Los documentos de condominio no son actos legislativos, ni administrativos, ni emanan de  órgano alguno del poder público, sino son documentos emanados de los particulares (constructores) que  luego son inscritos, previa conformación de su contenido por parte de los registros subalternos; por lo tanto, no gozan de la presunción de legalidad que protege a los actos normativos sublegales, aun cuando sean objeto de revisión jurídica por parte de funcionarios de los registros.

 

Los conjuntos residenciales conformados por varios edificios solo deben tener una administración general o común respecto de las áreas o cosas comunes a todos los copropietarios del conjunto, mas no puede pretenderse imponerle a cada edificio en particular un mismo y único administrador, salvo que las comunidades de cada edificio así lo resuelvan en sus respectivas asambleas. En efecto, el artículo  22 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios”. Esto quiere decir, que la administración de las cosas comunes de un edificio, que obviamente no son comunes al otro u otros edificios del conjunto residencial, deben ser resueltas por los copropietarios del respectivo edificio, sin que pueden los copropietarios ajenos a ese edificio pretender participar en su administración.

De esta disposición legal que consagra la auto administración quedan excluidas expresamente los temas relacionados con las asambleas, consultas y las mayorías calificadas para decidir, que la Ley remite a lo que se disponga sobre estos aspectos en el documento de condominio. Sin embargo, hay que advertir que un documento de condominio no puede contemplar sobre estos temas, formalidades que hagan nugatorio el ejercicio de los derechos de los copropietarios.

Un caso emblemático de esta anormalidad recurrente en los documentos de condominio de muchos conjuntos residenciales, ocurre con el documento de condominio del Centro Residencial Solano, ubicado en la avenida Francisco Solano López con calle Negrin de Sabana Grande,  en Caracas, que en el tema de “las Asambleas de Propietarios de las Torres ‘A’, ‘B’, ‘C’ y Zona Comercial”, condiciona el quórum a la concurrencia de mayorías calificadas para todo aspecto y en todo momento, llegando al absurdo de considerar negada la propuesta si a la segunda  y última convocatoria de asamblea no concurre la mayoría calificada requerida (65%). Que en los edificios de dicho complejo con un promedio de 300 apartamentos por edificio se requeriría la presencia de 195 copropietarios para tomar cualquier decisión sobre la administración del edificio, lo que en la práctica hace imposible o extremadamente difícil la toma de decisiones y por ende la gestión del condominio.

 

Estas formalidades asamblearias previstas en el documento de condominio son a todas luces ilegales y contraproducentes, por lo que las juntas de condominio deben hacer prevalecer en estos casos las disposiciones legales y evitar el menoscabo de los derechos de la comunidad de copropietarios de su edificio a resolver “lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes”. Pues aquí prevalece el interés general -que protege la ley- sobre las formas sublegales y precarias.

Por ello,  no puede un documento de condominio limitar o impedir el ejercicio de este derecho de los copropietarios de cada edificio a darse la administración o el administrador que consideren conveniente. Distinto es que las juntas de condominio o las asambleas de cada edificio se reúnan a sesionar conjuntamente, para resolver aspectos relativos a las áreas comunes del conjunto.

 

El Documento de Condominio del Centro Residencial Solano, contempla otras disposiciones tan absurdas y contradictorias que las hacen inaplicables, a saber: establece la figura de “La Asamblea General de Propietarios del Centro Residencial Solano”, a la cual atribuye “la más alta representación de la comunidad de propietarios” y la designación del “administrador general del conjunto”, para cuya celebración, considerando que cada torre tiene un promedio de 300 apartamentos, estaríamos hablando de una asamblea de aproximadamente novecientos (900) copropietarios. Que al aplicar el porcentaje de asistencia (65%) mínima requerido para la validez de las decisiones, la asamblea general solo podría designar un administrador general con la asistencia de 585 copropietarios, concurrencia prácticamente imposible de reunir para eventos de esta naturaleza.  Contempla además este singular documento una  figura no prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, como es la “Junta Administradora del Centro Residencial Solano”, a la cual le atribuye descabelladamente “todo lo concerniente a la administración y conservación de los bienes comunes a todos los propietarios”, es decir, ilegalmente le sustrae a la Asamblea General del Conjunto Residencial las facultades legales y propias de ésta y se las asigna a la susodicha “Junta Administradora”. Sobre esta “Junta Administradora” debemos señalar adicionalmente lo siguiente:

La denominada “Junta Administradora” es en realidad una seudo junta de condominio ampliada, pues la integran los presidentes de las diferentes juntas de condominio de los edificios que conforman el conjunto, pero esta junta  no puede tener jamás atribuida, salvo ilegalmente como es el caso, “todo lo concerniente a la administración y conservación de los bienes comunes a todos los propietarios”, ya que siendo un derecho contemplado en la ley a favor de todos los copropietarios, no puede por vía de un acto menos que sublegal, como son los documentos de condominio, sustraérselo al colectivo y atribuírselo a una entelequia como es esa “Junta Administradora”, que ni siquiera la conforman las juntas de condominio de los edificios del conjunto, sino los presidentes de estas, que son un miembro mas de la junta de condominio, pues los presidentes de las juntas de condominio de conformidad con la ley, son solo unos meros coordinadores de las reuniones de  junta, pero su voto vale igual que el de otro miembro, y para representar a la junta de condominio respectiva, deben haber sido autorizados previa y expresamente en una reunión de junta de condominio, en los términos y para los actos que expresamente se hayan contemplado en el acta de junta.

De tal modo que, esa  “Junta Administradora” está conformada por personas que no representan ni a la junta de la cual forman parte, ni a la comunidad del edificio a que pertenecen, salvo cuando y como se ha dicho, conste en las actas de junta de condominio de cada edificio la decisión de atribuirle la representación respectiva ante esa entelequia. Pero además,  ni aun si estuviere integrada por todos los miembros de las juntas de condominio de los diferentes edificios, podría asumir legal y plenamente lo que es un derecho de todos los copropietarios, esto es “todo lo concerniente a la administración y conservación de los bienes comunes a todos los propietarios”. Por ello, es indispensable que “las instrucciones de los copropietarios” precedan cualquier decisión de esa junta administradora, lo cual solo puede producirse y evidenciarse  a través de las asambleas de copropietarios de cada torre, que deben celebrarse previamente en cada ocasión que pretendan considerar algún asunto por parte de la susodicha junta administradora. Es decir, el asunto debe ser previamente sometido a consideración de la asamblea de cada torre y emanar de dichas asambleas una decisión clara, inequívoca, no ambigua, acerca de la aprobación o desaprobación del punto, de modo que el presidente de la junta de condominio de cada torre solo puede fungir legalmente como vocero de la asamblea de su torre y comunicador de una decisión tomada por la mayoría de la asamblea de su respectiva torre, y no le es dable alterarla o modificarla, so pena de nulidad.

De modo que la actuación de esos presidentes de juntas de condominio dentro de la “junta administradora” es solo de mandatarios de la asamblea de su respectiva torre,  su facultad se limita a expresar la decisión ya tomada por su mandante: la asamblea de la torre respectiva.

 

Por otra parte. la  denominada “Asamblea General de Propietarios del Centro Residencial Solano” solo puede reunirse para considerar y resolver sobre los asuntos o bienes comunes a todos los copropietarios del conjunto, pero no sobre los asuntos que pertenecen al fuero interno de cada edificio, como es la administración y conservación de cada condominio o torre, que como hemos señalado, no es un asunto o bien común a todos los copropietarios del conjunto, pues concierne solo a los copropietarios de cada edificio en particular. Además, resulta a todas luces ilegal e insensato que a los  copropietarios de un edificio, se les imponga contra su voluntad un administrador (persona natural) que solo  deseen los copropietarios de los otros edificios.

 

En conclusión, las disposiciones de los documentos de condominio del Centro Residencial Solano, que afecten derechos e intereses  relacionados con la administración y conservación del condominio de cada edificio en particular, así como las atinentes a la celebración de asambleas de cada edificio y las decisiones de la “Junta  Administradora del Centro Residencial Solano” que no cuenten previamente con las decisiones tomadas sobre el asunto respectivo por cada una de las asambleas individuales de cada edificio o condominio, son contrarias a la ley e incompatibles con el interés general de la comunidad de cada edificio, y  así se interpreta.

 

En tal virtud, corresponde a ese Órgano supervisor de la actuación de los registros públicos subalternos, establecer los controles necesarios sobre los abogados revisores de los “proyectos de documentos de condominio” que se presentan para su inscripción en los respectivos registros, de modo de evitar la vigencia perturbadora de regulaciones colectivas  sublegales claramente contrarias a la ley y al orden público.

 

 

Olinto Méndez Cuevas

SmartNews.Com